Panamá
tiene tres diferentes tipos de propiedades:
I.
Propiedad titulada.
El
título de propiedad es muy similar al de “dominio pleno” en los
Estados Unidos. Panamá tiene un registro público muy sofisticado
con un departamento catastral que supervisa el registro de las
propiedades tituladas en las nueve provincias del país. La propiedad
titulada es el tipo más preferido, puesto que es fácilmente
comprobable en el sistema del registro público, y además que
proporciona la forma más segura desde el punto de vista de
inversión, ya que la propiedad privada está garantizada por la
Constitución de la República de Panamá. Generalmente, los bancos
otorgarán préstamo con hipoteca sobre propiedades tituladas,
registrando un gravamen contra el título de propiedad como colateral
del préstamo. Las propiedades tituladas incurren en impuesto a la
propiedad anual, cuando se registra con valores por encima de los
$30,000 dólares. Comprar una propiedad titulada es relativamente
simple, y normalmente requiere los siguientes procedimientos:
1.
Contrato de promesa de compra:
Generalmente
se hace un pequeño abono inicial al momento de la firma del contrato
de promesa de compra, y el propósito es asegurar la propiedad y
proporcionar tiempo suficiente para verificación del título, como
también coordinar los arreglos para el pago del cierre y el
establecimiento de una sociedad que será la dueña de la propiedad.
Este contrato debe de ser registrado ante el registro público para
garantizar que la propiedad no se pueda vender a ningún tercero
mientras o antes del cierre final de la compra.
2.
Investigación de título: Usted
debe contratar a un abogado competente que lleve a cabo una
investigación de título y debe hacer con esa investigación, la
siguientes tareas: a) La verificación en el registro público que el
título está en efecto a nombre del vendedor, y que la propiedad
está libre de gravámenes, embargos preventivos, o de cualquier otra
circunstancia que podrían afectar la disposición y libre
transferencia del título; b) el mapa catastral debe ser examinado, y
en algunos casos se recomendable hacer que un topógrafo profesional
verifique físicamente los puntos indicados en el mapa de la
propiedad, para evitar futuros conflictos de límite, y; c) la
verificación de deudas con los servicios públicos.
3.
Contrato de compra-venta: Este
contrato se registra en el registro público y el balance final se
paga al vendedor, o en algunos casos, si se utiliza un agente de
cuenta en custodia, el pago se efectúa una vez que el título se
haya transferido al nombre del comprador.
4.
Transferencia del título: La
titularidad de la propiedad es transferida oficialmente al comprador
una vez que el título de la propiedad ha sido transferido a nombre
de los compradores, lo cual se hace inmediatamente después que el
contrato de compra-venta es firmado por cada parte y registrado en el
registro público. En algunos casos, si el título está a nombre de
alguna sociedad, y el vendedor desea vender las acciones de la
sociedad, entonces no se realiza la transferencia del título, sino
sólo una transferencia de las acciones de la sociedad.
II.
Propiedad sobre derecho posesorio.
La
propiedad sobre derecho posesorio es similar al “los derechos del
ocupante ilegal”. Ésta es una propiedad cuyo dueño es el estado,
que está ocupada o usada por individuos panameños a través de
mucho tiempo. Los derechos de posesión son generalmente otorgados a
los poseedores por medio de una simple certificación documentaria,
emitida ya sea por el alcalde, jefe de policía, u otras
organizaciones gubernamenteales. Los derechos posesorios no incurren
en impuestos a la propiedad, aunque las mejoras efectuadas y
registradas sobre esos derechos posesorios podrían incurrir en
impuestos municipales y/o nacionales.
Para
adquirier los derechos posesorios sobre cierta propiedad es
importante que usted siga los siguientes pasos:
1.
Contrato de promesa de compra: Generalmemte
se hace un pequeño abono inicial al momento de la firma del contrato
de promesa de compra, con el propósito de asegurar la propiedad y
dar suficiente tiempo para efectuar la debida diligencia, como
también coordinar el arreglo de pago para el cierre. Los contratos
relacionados con la compra de derechos posesorios no pueden ser
registrados en el registro público, por lo tanto éstos simplemente
se autentican ante un notario público.
2.
Debida diligencia: A
diferencia del título de propiedad que es fácilmente verificable a
través del registro público, el procedimiento de debida diligencia
sobre propiedad de derechos posesorios es más complejo, ya que no
hay una base de datos central para información de las propiedades de
derechos posesorios. Generalmente, la extensión de la investigación
de debida diligencia que puede realizarse con respecto a la propiedad
sobre derechos posesorios es la siguiente:
a.
Verificación del certificado derechos posesorios:
La
certificación de derechos posesorios debe haber sido válidamente
emitida por autoridad gubernamental competente, y debe contener el
nombre del poseedor, descripción correcta de la propiedad en
términos de ubicación, tamaño, límites y vecinos limitantes.
b.
Verificación de la inspección: La
inspección debe estar firmada y con el sello de un profesional
ingeniero topógrafo, identificando el nombre de los poseedores,
ubicación y reflejando la misma información de acuerdo con la
certificado de derechos posesorios.
c.
Inspección:
El
principal elemento a verificar es la ocupación física, la no
oposición de terceras personas y la buena fe. Una inspección física
debe ser realizada por su examinador para identificar y marcar los
límites de la propiedad al igual que para confirmar éstos puntos
límites con los vecinos y asegurar que no habrá futuros conflictos
limítrofes. En adición, a la propiedad deben dársele mantenimiento
y colocar cercas para mantener claramente establecidas las líneas
limítrofes.
d.
Verificación de permisos:
En
algunos casos, si las intenciones de los compradores son construir
cierto tipo de estructura o proyecto en la propiedad con derechos
posesorios, es necesario verificar si hay alguna regulación nacional
o municipal que prohiban esas actividades en el área.
3.
Contrato de compra-venta: El
balance final es pagado a la firma del contrato final de
compra-venta, o en algunos casos, si se utiliza un agente de cuenta
en custodia, una vez que el certificado de derechos posesorios ha
sido transferido o cambiado a nombre del comprador. Los contratos
relacionados con la compra de los derechos posesorios no se pueden
ser registrados en el registro público, por lo tanto, deben ser
simplemente autenticados por un notario público.
4.
Transferencia de la certificación de los derechos posesorios: Los
derechos posesorios sobre la propiedad son oficialmente transferidos
al comprador una vez que la certificación de los derechos posesorios
se transfiere a nombre del comprador, lo cual se hace inmediatamente
después de que el contrato de compra-venta ha sido firmado por cada
parte. En algunos casos, si las derechos posesorios están a nombre
de sociedades, y el vendedor está de acuerdo en vender las acciones
de las sociedades, entonces allí no se dá una transferencia de la
certificación de los derechos de la posesorios, sino una
transferencia de las acciones de la sociedad.
III.
Propiedad sobre concesión.
La
propiedad sobre una concesión es similar a la de un arreglo del
arriendo de la tierra. Esta es una propiedad del estado, en donde el
estado ha otorgado una concesión a un individuo o a una organización
para un propósito específico, tal como un desarrollo de bienes
raíces, hotel, marina, u otros propósitos. Las concesiones en
Panamá generalmente son otorgadas por un periodo máximo de 20 años,
sin embargo, algunas concesiones se otorgan hasta por 40 años en
áreas especialmente señaladas. La propiedad de concesiones
normalmente se dá en áreas costeras o en áreas protegidas por el
estado en donde los títulos de propiedad no son permitidos por ley.
En muchos casos, agentes de bienes raíces en propiedades de
concesión ofrecen a los inversionistas los programas de propiedades
de tiempo compartido o arreglos propiedad fraccionada. A diferencia
de las propiedades sobre derechos posesorios, la propiedad de
concesión es garantizada por el gobierno mediante un contrato
específico, de tal manera que hay muy poco riesgo para el
inversionista y las compañías de seguros generalmente ofrecen
pólizas del título para garantizar la paz mental de los
inversionistas.
